住宅ローンの借り換えで得する人の条件は？金利差・残高・タイミングと失敗しない比較方法を解説
「住宅ローンを借り換えたら返済額が安くなるのかな？」
「低い金利の住宅ローンを見つけたけれど、手数料を考えても得なの？」
住宅ローンを返済していると、一度は「借り換え」を考える方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンは、より条件の良い商品へ借り換えることで毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、今より金利が低い住宅ローンへ変更すれば必ず得になるわけではありません。
借り換えには事務手数料や登記関連費用などもかかるため、
現在の住宅ローン残高・残りの返済期間・金利差・諸費用
まで含めて判断することが重要です。
この記事では、住宅ローンの借り換えで得しやすい条件やタイミング、借り換え先の比較方法を分かりやすく解説します。
「一般的な目安ではなく、自分の場合にどれくらいメリットがあるのか知りたい」という方には、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を利用して確認する方法も紹介します。
目次
住宅ローンを借り換えたら安くなる？まず確認したいポイント
住宅ローンの借り換えとは、現在返済している住宅ローンを別の金融機関などの住宅ローンで完済し、その後は新しい住宅ローンを返済していく方法です。
現在より条件の良い住宅ローンへ借り換えられれば、返済負担を減らせる可能性があります。
ただし、判断するときに注意したいのが「金利だけを比較しない」ことです。
今より金利が低ければ必ず得するわけではない
例えば現在より0.3％低い住宅ローンが見つかったとしても、
「0.3％下がるなら借り換えた方がお得」
と単純には判断できません。
住宅ローンの借り換えでは、新しく住宅ローンを契約するための事務手数料や登記関連費用などが発生します。
そのため、
借り換えによって減る利息 ＞ 借り換えに必要な費用
となるかを確認する必要があります。
条件によっては金利差が比較的小さくても総返済額を減らせる可能性があります。大切なのは「何％下がるか」だけではなく、諸費用を含めた総額で比較することです。
「総返済額」で比較する
借り換えを検討するときは、
現在の住宅ローンをそのまま返済した場合の総額
と、
借り換え後の返済総額＋借り換え費用
を比較しましょう。
住宅金融支援機構でも、現在の住宅ローンと借り換え後の住宅ローンを比較できるシミュレーションが提供されています。
住宅ローンの借り換えで得しやすい人の条件
住宅ローンの借り換えによるメリットは人によって異なります。
特に影響が大きいのが、
- 住宅ローン残高
- 残りの返済期間
- 借り換え前後の金利差
の3つです。
住宅ローン残高がまだ多い
基本的には、住宅ローン残高が多いほど金利差による影響も大きくなります。
反対に完済まで残りわずかで、住宅ローン残高も少ない場合は、借り換えによって減らせる利息より諸費用の方が大きくなる可能性があります。
返済期間が長く残っている
同じ金利差でも、
残り3年の住宅ローンと残り20年の住宅ローンでは、今後支払う利息額が大きく異なります。
そのため、残りの返済期間が長い人ほど借り換えによるメリットが生まれやすくなります。
借り換え後との金利差がある
現在利用している住宅ローンと借り換え先の金利差も重要です。
以前から「金利差1％以上」がひとつの目安として紹介されることがありますが、これは絶対条件ではありません。
住宅ローン残高や残存期間によっては、より小さな金利差でもメリットが生まれる場合があります。モゲチェックでも、諸費用を含めて試算する重要性を案内しています。
つまり、
「金利差が○％だから借り換える」
ではなく、
「自分のローン条件で実際にいくら削減できるか」
をシミュレーションすることが重要です。
住宅ローンを借り換える前に確認したい費用
借り換えでは、金利以外にも複数の費用が発生します。
金融機関や商品によって異なりますが、代表的なものには次のような費用があります。
- 融資事務手数料
- 保証料
- 印紙税
- 抵当権設定登記に関する費用
- 現在の抵当権を抹消するための費用
- 現在利用している住宅ローンの完済手数料など
そのため、広告などに掲載されている「金利」だけで借り換え先を決めるのはおすすめできません。
借り換えによる返済額の削減効果と諸費用の両方を比較することが大切です。
住宅ローンを借り換えるタイミングは？
「住宅ローンを借りて何年目なら借り換えるべき？」
と気になる方もいるでしょう。
しかし、借り換えに一律のベストな年数があるわけではありません。
重要なのは「何年目か」より、
現在の住宅ローンと、今選べる住宅ローンを比較してメリットがあるか
です。
今より条件の良い住宅ローンが見つかったとき
現在より低い金利の商品が見つかった場合は、一度借り換えシミュレーションをしてみる価値があります。
特に住宅ローン残高が多く、残りの返済期間が長い人は、わずかな条件差でも長期間では大きな違いになる可能性があります。
固定金利期間が終了するタイミング
固定金利期間選択型の住宅ローンでは、固定期間終了後に適用される金利条件が変わる場合があります。
固定期間が終わる前に、
今の銀行で継続する場合と、他行へ借り換える場合
を比較しておくと判断しやすくなります。
転職などを予定している場合
住宅ローン審査では、年収や年齢だけでなく勤務先・雇用形態・勤続年数なども確認されます。
近いうちに転職などを予定している方は、借り換え時期も含めて早めに情報収集しておくとよいでしょう。
借り換え先の銀行はどう比較すればいい？
住宅ローンを借り換えるとき、
「一番金利の低い銀行を選べばいい」
と思ってしまいがちです。
しかし、実際には複数の条件を比較する必要があります。
金利
最初に確認したいのはもちろん金利です。
ただし、広告上の最低金利だけではなく、自分が実際に適用を受けられる可能性のある条件を確認しましょう。
諸費用
金利が低くても事務手数料などが高ければ、借り換えメリットが小さくなる場合があります。
団体信用生命保険
住宅ローンごとに団信の保障内容も異なります。
金利だけでなく、
「どのような保障が付いているか」
まで確認すると、より自分に合った住宅ローンを選びやすくなります。
審査条件
「金利が一番低い銀行」を見つけても、審査に通らなければ借り換えることはできません。
そのため、
低金利かどうか
だけでなく、
自分の条件に合った住宅ローンか
という視点も必要です。
総返済額
最終的には、
借り換え後の総返済額＋諸費用
を確認しましょう。
銀行ごとに条件を調べて比較するのが大変な場合は、住宅ローン比較サービスを利用する方法もあります。
借り換え先選びが大変なら「モゲチェック」で診断
住宅ローンの借り換えで難しいのは、
「自分の場合、どの銀行がいいのか」
を判断することです。
そんなときに利用できるのが、住宅ローン比較サービスの「モゲチェック」です。
モゲチェックの住宅ローン診断では、登録した条件をもとに約30の銀行を比較し、借り換えで減らせる金額やおすすめの銀行を提案しています。
約30の銀行をまとめて比較できる
自分で銀行のWebサイトを1つずつ開き、
「金利は？」
「手数料は？」
「自分は対象？」
と調べるのはかなり大変です。
モゲチェックでは約30の銀行を比較し、登録情報と銀行側の条件などを照らし合わせて候補を絞り込みます。
借り換えメリット額を確認できる
モゲチェックでは、
「借り換えによってどれくらい返済負担を減らせそうか」
を確認できます。
「借り換えた方がいいのか分からない」という人にとって、まず自分の場合のメリットを確認できるのは大きなポイントです。
モゲチェック限定の特別金利が案内される場合がある
住宅ローン診断の結果によっては「モゲチェック特別金利」を利用できる銀行が提案される場合があります。
これはモゲチェックの住宅ローン診断経由で審査へ申し込むことで、銀行公式サイトから直接申し込む場合より有利な金利条件が適用される仕組みです。
ただし、すべてのユーザーが利用できるわけではなく、診断結果や対象銀行などによって異なります。
プロへメッセージで相談できる
「この銀行とこの銀行ならどちらがいい？」
「借り換え費用を含めてもメリットがある？」
など、住宅ローンについて分からないことがあればアドバイザーへメッセージで相談できます。
電話や対面ではなく、専用ページ上のメッセージでやり取りするサービスです。
モゲチェックの利用は無料
モゲチェックの住宅ローン診断は無料で利用できます。
また、診断を利用したからといって必ず住宅ローンを借り換えなければならないわけではありません。
そのため、
「まず自分の場合に借り換えメリットがあるか知りたい」
という段階でも利用しやすいサービスです。
住宅ローン、借り換えたらいくら変わる？
約30の銀行を比較して、自分に合った借り換えプランをチェック。
モゲチェックで無料診断してみる
モゲチェックの利用方法
モゲチェックの住宅ローン診断は、オンラインで利用できます。
STEP1：メール登録・住宅ローン情報を入力
まずメールアドレスを登録し、現在の住宅ローンや年収など必要な情報を入力します。
公式ページでは入力目安を約5分と案内しています。
STEP2：住宅ローンプランを確認
登録後、自分向けの住宅ローンプランやおすすめ銀行を確認します。
STEP3：必要ならアドバイザーへ相談
分からないことがあれば専用ページからアドバイザーへメッセージ相談できます。
提案を確認したうえで、
「借り換えるメリットがあまりない」
と判断すれば、無理に借り換える必要はありません。
まず比較してから決められるのがポイントです。
住宅ローン借り換えのよくある質問
住宅ローンは何年目に借り換えるのがおすすめ？
一律に「○年目がおすすめ」とは言えません。
住宅ローン残高、残りの返済期間、現在の金利、借り換え後の条件、諸費用などによって結果が変わるからです。
何年目かだけで判断せず、現在の条件でシミュレーションしましょう。
金利差は何％あれば借り換えた方がいい？
「金利差1％」などが目安として紹介されることがありますが、絶対的な基準ではありません。
残高や残存期間によっては、それより小さな金利差でも借り換えメリットが生まれる可能性があります。
借り換え手数料がかかっても得する？
条件によります。
借り換えによる利息削減額が、事務手数料や登記関連費用などを上回れば、総額ではメリットが出る可能性があります。
そのため手数料を含めたシミュレーションが重要です。
借り換えると住宅ローン控除はなくなる？
借り換えをしただけで必ず住宅ローン控除が受けられなくなるわけではありません。
新しい借入金が当初の住宅ローン返済のためのものであることなど、一定の要件を満たせば、借り換え後も住宅ローン控除の対象となる場合があります。詳細は国税庁や税務署などで確認しましょう。
モゲチェックを利用したら必ず借り換えないといけない？
いいえ。
診断結果や提案を確認しても、必ず借り換える必要はありません。
「借り換えた方がいいか判断するために使う」という利用方法もできます。
まとめ｜まず「自分の場合いくら変わるか」を確認しよう
住宅ローンの借り換えで得するかどうかは、
「金利差○％以上」
のような1つの条件だけでは判断できません。
住宅ローン残高、残りの返済期間、借り換え後の金利、事務手数料などを含めて比較する必要があります。
だからこそ、
借り換えるかどうかを決める前に、まず「自分の場合いくら変わるのか」を確認する
ことが大切です。
モゲチェックなら、現在の条件を入力することで約30の銀行を比較し、借り換えメリット額やおすすめの銀行を確認できます。
利用は無料で、診断後に必ず借り換える必要もありません。
「今の住宅ローン、このままでいいのかな？」
と思っている方は、一度自分の条件で借り換えメリットを確認してみてはいかがでしょうか。
今の住宅ローン、借り換えたらいくら変わる？
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